재건축, 재개발은 무엇일까요? (순서, 프로세스 포함)

부동산/재건축 스터디

카을바람 2020. 1. 24. 00:22

부동산을 잘 모르시는 분들은

'재건축'이 무엇인지 잘 모르실텐데요.

흔히들 헷갈리시는 '재건축'과 '재개발'은 무엇인지?

그리고 둘의 차이점은 무엇인지,

마지막으로 재건축, 재개발의 순서 및 프로세스를

한 번 알아보도록 하겠습니다.

* 재개발

-정비기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

(기반까지 다 허물고 새로 짓는다 = 땅을 파내면 재개발),

-도시를 새로 계획하고 상하수도, 도시가스 등의 기반시설을

새로 설치해야하기 때문에 공공사업의 성격이 강함.

-해당 지역의 토지 or 건물이 있을 경우, 분양기준에 부합만 되면 조합원이

되고 사업을 반대하더라도 조합원의 혜택을 받을 수 있다.

* 재건축

-이미 주거환경이 갖추어진 곳에 주택만 새로 짓는 사업이기 때문에 민간사업일 가능성이 큼.

(노후된 주택만 허물고 다시 짓는다 = 집만 허물면 재건축)

-토지 and 건물을 함께 소유하고 있어야 조합원 자격이 되며,

-조합 설립에 반대할 경우에는 조합원 지위가 박탈됨.

아래 표를 보시면 좀 더 이해가 쉬우실 것 같습니다.

그렇다면 이제 재개발, 재건축 사업 순서를 살펴보겠습니다.

재개발·재건축 사업 시행 단계는 비슷하며

크게 기본계획수립, 안전진단, 정비구역지정, 추진위원회 설립, 조합설립,

사업시행인가, 관리처분계획, 착공 및 분양, 입주 및 청산 등 총 9단계로 정리할 수 있습니다.

간단하게 설명드리자면

1. 기본계획수립시에는 기본계획서를 작성해 주민과 지방의회의 의견을 수렴하는 단계입니다.

2. 안전진단(재건축O, 재개발X) 단계에서는 구청에서 노후 상태, 주거환경 등을 평가하고

이상이 있으면 한국시설안전기술공단이나 한국건설기술연구원 등을 안전진단 기관으로

지정해 정밀 진단을 실시합니다.

(안전진단 단계에는 우선 구청에서 실시하는 예비안전진단이 있고, 예안진을 통과한 후

재건축 단지 관할 구청에서 공개입찰을 통해 선정한 건설사가 평가하는 정밀안전진단 (목동 6단지처럼 조건부 D등급을 받을 경우에는 공공기관의 재검토를 받음)이 있습니다.)

3. 안전진단을 받은 후 정비구역으로 지정되면,

4. 주민들은 추진위원회 구성 및

5. 조합설립 절차에 들어갑니다.

6. 조합이 설립되면 조합원들은 사업시행계획서 등을

신청하는 사업시행인가 단계에 이르게 됩니다.

7. 인가가 내려지면 조합은 시공사를 선정한 후 건축물 및 대지지분을 어떻게 분배할 것인지,

재건축 사업완료 후 부담해야 할 분담금은 얼마인지에 대한 내용을 담은

관리처분계획 수립에 들어갑니다.

8. 관리처분계획 인가를 받으면 조합은 착공 및 분양을 실시할 수 있습니다.

9. 공사가 완료되면 구청장에게 준공인가를 받고 입주를 하게 됩니다.

자세한 순서도는 아래를 참고해주세요.